Le gouvernement québécois a étendu aux notaires le pouvoir de célébrer les unions et les mariages civils. Cependant, quelques assouplissements ont été prévus pour le notaire célébrant. Ainsi, contrairement au greffier qui doit célébrer les unions et les mariages dans un palais de justice, le notaire peut officier à l'endroit qui aura été convenu avec le couple. Le choix d'un lieu de célébration appartient donc au couple, mais il doit être accepté par le notaire célébrant. Le choix est donc très vaste…à condition de ne pas oublier que le lieu choisi puisse être convenablement aménagé pour une telle célébration et qu’il en respecte le caractère solennel. La célébration d'un mariage ou d’union civile est soumise au respect de nombreuses règles qui ont toutes pour objectif d'en assurer la légalité. Le choix du notaire comme célébrant peut s'avérer judicieux, en particulier lorsqu'un couple désire connaître les conséquences juridiques d'un tel engagement et en savoir davantage sur la possibilité de se doter d'un contrat d'union civile. Le notaire est en mesure de répondre à toutes ces questions.

Certaines lois à caractère social ou fiscal confèrent aux conjoints de fait (de sexe opposé ou de même sexe) les mêmes droits qu’aux conjoints mariés ou unis civilement. Chacune de ces lois établit ses propres critères pour reconnaître ou non certains effets juridiques à l’union de fait (durée de la cohabitation, existence d’un enfant, etc.).

Il ne faut surtout pas en tirer de conclusion générale. Par exemple, si un conjoint de fait décède à la suite d’un accident d’automobile, la Société de l’assurance-automobile du Québec reconnaît à l’autre conjoint le droit de toucher une indemnité si certaines conditions sont remplies. Par contre, ce conjoint n’héritera pas des biens du conjoint défunt si ce dernier n’a rien prévu en ce sens dans son testament.

Depuis le 24 juin 2002, le Code civil du Québec reconnaît le droit pour un conjoint de fait de consentir aux soins requis par l’état de santé de l’autre lorsque ce dernier est inapte et qu’aucun mandataire, curateur ou tuteur n’a été nommé.

La convention d’union de fait
La protection qu’offre l’écrit n’est plus à démontrer. La convention d’union de fait rédigée par un notaire, spécialiste du droit préventif, vous assure une excellente protection contre les aléas de la vie à deux.

Il est possible de mettre fin à un mariage ou à une union civile dans un climat d’entente grâce à la rupture à l’amiable. Le processus à l’amiable permet de réduire les délais de sorte que les frais et les honoraires sont moindres. On peut imaginer les effets bénéfiques d’une rupture à l’amiable par rapport à un jugement obtenu dans un climat d’affrontement et de contestation.

Le projet d’accord : préalable à la rupture à l’amiable
Pour obtenir, à l’amiable, un jugement de séparation de corps, de divorce ou encore de dissolution de l’union civile, il faut que les conjoints se soient préalablement entendus sur toutes les conséquences de leur rupture. Votre notaire peut rédiger pour vous cette entente, qu’on appelle « projet d’accord ». Il s’agit d’une pièce maîtresse qui sera soumise au tribunal lors de la présentation de votre demande en séparation de corps, en divorce ou en dissolution de l’union civile. En prononçant la séparation de corps, le divorce ou la dissolution de l’union civile à la suite de la demande conjointe accompagnée du projet d’accord, le tribunal, par son jugement, entérine ce projet d’accord.

Le jugement ne fait ni gagnant ni perdant, puisqu’il entérine le résultat de négociations et d’ententes adaptées et librement consenties par des gens responsables et soucieux de décider par eux-mêmes de leur avenir.

Dissolution à l’amiable de conjoints unis civilement
Les conjoints unis civilement qui s’entendent sur les conséquences de la dissolution de leur union civile et qui n’ont pas d’enfants peuvent dissoudre leur union devant notaire, donc sans recourir au tribunal. Il s’agit là d’une véritable rupture à l’amiable puisque le tribunal n’intervient pas. Cependant, si des enfants mineurs (issus de l’union) sont en cause, les conjoints seront tenus de recourir au tribunal. Ils pourront toutefois choisir la rupture à l’amiable même si les règles les obligent à obtenir un jugement du tribunal.

Certaines lois à caractère social ou fiscal confèrent aux conjoints de fait (de sexe opposé ou de même sexe) les mêmes droits qu’aux conjoints mariés ou unis civilement. Chacune de ces lois établit ses propres critères pour reconnaître ou non certains effets juridiques à l’union de fait (durée de la cohabitation, existence d’un enfant, etc.).

Il ne faut surtout pas en tirer de conclusion générale. Par exemple, si un conjoint de fait décède à la suite d’un accident d’automobile, la Société de l’assurance-automobile du Québec reconnaît à l’autre conjoint le droit de toucher une indemnité si certaines conditions sont remplies. Par contre, ce conjoint n’héritera pas des biens du conjoint défunt si ce dernier n’a rien prévu en ce sens dans son testament.

Depuis le 24 juin 2002, le Code civil du Québec reconnaît le droit pour un conjoint de fait de consentir aux soins requis par l’état de santé de l’autre lorsque ce dernier est inapte et qu’aucun mandataire, curateur ou tuteur n’a été nommé.

La convention d’union de fait
La protection qu’offre l’écrit n’est plus à démontrer. La convention d’union de fait rédigée par un notaire, spécialiste du droit préventif, vous assure une excellente protection contre les aléas de la vie à deux.

Personne n'est à l'abri d'un accident grave, d’une maladie dégénérative portant atteinte aux facultés intellectuelles et encore moins de certains effets du vieillissement. Si l’une ou l’autre de ces éventualités devait survenir, qui s’occuperait alors de votre personne et de vos biens ? Selon une croyance populaire, le conjoint ou les enfants seraient, par simple effet de la loi, automatiquement habilités à le faire. Cela est inexact.

À choisir vous-même la personne qui s’occupera de vous
L’importance du mandat donné en prévision de l’inaptitude tient d’abord à ce qu’il permet au mandant (c.-à-d. la personne qui signe le mandat) de désigner, dès maintenant et en toute connaissance de cause, celui ou celle qui veillera à son bien-être et qui administrera ses biens en cas d’inaptitude. On appelle cette personne de confiance un « mandataire ».

Quel soulagement de savoir qu’une personne fiable (par exemple son conjoint, un frère, une sœur, un ami intime) pourra légalement prendre les décisions importantes nous concernant !

À éviter un rassemblement et des discussions familiales
En l'absence de mandat de protection, une assemblée de parents et d'amis doit être convoquée afin que ces personnes donnent leur avis sur le choix du mandataire. Dans le cas d'une famille recomposée, on s'expose alors à des discussions pour le moins enflammées. Pensons seulement à ce qu'il adviendrait si se trouvaient réunis, autour d'une même table, votre conjointe dont vous êtes séparé de fait depuis 20 ans, et les enfants que vous avez eus avec votre seconde compagne. Pourquoi confier à d’autres une décision qui vous revient de plein droit ?

À éviter des délais et des tracas financiers
Si le conjoint de qui dépend le revenu est, par exemple, victime d’un AVC, qu’il n’est plus en mesure de gérer ses affaires et que tous ses actifs sont gelés, incluant naturellement le compte en banque, les choses peuvent vite devenir compliquées pour l’autre conjoint, qui se verra privé de toute ressource financière. Un mandat de protection doit tenir compte de la situation familiale de chaque couple et être adapté en conséquence.

À éviter que le curateur public ne s’en mêle
Un mandat de protection vous permet d'éviter qu'une personne que vous n'avez pas choisie, par exemple le curateur public, s'occupe de vous lorsque vous ne serez plus en mesure de le faire.

Ne rédigez pas votre mandat seul ! Il s'agit là d'un document important qui mérite d'être préparé avec tout le soin possible. À défaut, certaines lacunes pourraient en affecter la validité et vous mener vers ce que vous vouliez éviter à tout prix : l'ouverture d'un régime de protection.

Si votre mandat de protectionn'est pas notarié, demandez à votre notaire de l’analyser. Vous vous assurerez ainsi que votre document est complet et qu’il respecte les conditions prévues par la loi.

Le testament est la meilleure façon de vous faire entendre malgré votre absence. Ce document vous permet d’exprimer dès maintenant vos volontés concernant la distribution de vos biens après votre décès. Vous pouvez y désigner la ou les personnes à qui ces biens seront légués et la part de chacun dans votre héritage. Bien entendu, il n’est pas obligatoire de faire un testament. Or dans ce cas, c'est la loi qui déterminera à la fois vos héritiers et la part à laquelle ils ont droit. On qualifie alors la succession de « légale » (ou « ab intestat »). Il ne faut pas oublier que les personnes désignées par la loi ne sont pas nécessairement celles que vous auriez désignées au départ. De plus, l’expérience des notaires en ce domaine démontre que les risques de conflit entre héritiers sont plus élevés dans un tel contexte. Rédiger un testament n’est pas une obligation, mais il est toujours préférable de le faire.

Le testament vous permet aussi de désigner un liquidateur (autrefois nommé « exécuteur testamentaire »). C’est lui (ou elle) qui est responsable de l’administration de la succession et de la distribution des biens. L’objectif premier qu’il poursuit est de s’assurer que vos volontés soient intégralement respectées. Il doit donc s’agir d’une personne fiable, honnête et en qui vous avez pleine confiance, car la liquidation d’une succession est une tâche qui demande doigté et bon jugement. En l’absence de testament, ce sont vos héritiers légaux qui nomment le liquidateur.

Que vous possédiez ou non beaucoup de biens n’a pas d’importance. Ce qui compte par-dessus tout, c’est qu'ils soient transmis sans complication.

C’est le testament notarié qui offre le plus d'avantages. Règle générale, ce testament est reçu devant un notaire et un témoin.

Amorce rapide du règlement de la succession et économies
Si le testament notarié prend toujours effet dès le décès, ce n’est jamais le cas des deux autres types de testament reconnus par la loi. En effet, le testament olographe (entièrement écrit et signé de la main du testateur) et le testament fait devant témoins doivent faire l'objet d'une procédure de vérification devant un notaire ou un tribunal. Cette étape préalable retarde le début du règlement de la succession et occasionne des frais juridiques plus importants que les honoraires liés à la rédaction d'un testament notarié. Rédiger un testament soi-même n'est pas nécessairement synonyme d'économie de temps et d'argent.

Respect de la loi et de vos dernières volontés
Le notaire, spécialiste en droit des successions, possède toute l’expertise nécessaire en matière de rédaction d’actes. Votre testament sera ainsi rédigé en termes clairs, ce qui a d’abord pour effet de prévenir toute ambiguïté pouvant donner lieu à des conflits. Ensuite, grâce à ses connaissances approfondies en droit, le notaire traduit juridiquement vos volontés de façon à respecter toute exigence prévue par la loi. Le notaire doit aussi mettre à contribution ses connaissances en matière de planification successorale. Il en est d’ailleurs le spécialiste reconnu. En retenant ses services, vous avez l'assurance que les impacts fiscaux liés à vos choix auront été analysés et que votre testament sera parfaitement adapté à votre situation financière.

Efficacité juridique après le décès
Il n’est pas recommandé de rédiger seul un testament. S’il ne respecte pas toutes les conditions prévues par la loi, ce document pourrait être invalide et ne produire aucun des effets recherchés. Si votre testament n'est pas notarié, contactez votre notaire et demandez-lui d’en faire l’analyse. Vous vous assurerez ainsi de l’efficacité de votre testament, donc du respect de vos volontés. .

Protection des proches
Votre notaire maîtrise parfaitement les subtilités de la loi en matière de succession. Il est donc en mesure d’examiner avec vous toutes les possibilités qu’elle offre de mieux protéger ceux que vous aimez. Par exemple, à l’aide d’une clause précise, le notaire peut rendre insaisissables les biens que vous laisserez à vos héritiers à votre décès. Ceux-ci bénéficieront alors d'une protection accrue en cas de mauvaise posture financière. Le notaire peut également vous expliquer les conséquences liées à l’inclusion ou non du produit de vos polices d'assurance-vie dans les legs de votre testament.

Votre notaire peut aussi vous conseiller en matière de protection des enfants mineurs, le cas échéant. Il peut aussi être approprié de prévoir des modalités entourant la remise des biens à certains héritiers susceptibles de mal gérer ce nouvel apport. Des délais et des conditions de remise peuvent alors être envisagés.

Analyse et prévention en matière fiscale
Le processus de planification entourant la rédaction de votre testament est l’occasion pour le notaire de vous conseiller en matière fiscale. Dans certaines circonstances, vos héritiers pourraient réaliser des économies d’impôt substantielles.

Traçabilité et protection matérielle du testament et de son contenu
L'original de tout testament reçu par un notaire doit être conservé en lieu sûr. Il s’agit d’une des nombreuses obligations auxquelles est soumis le notaire. L’original du testament est ainsi protégé contre le vol, la perte, la détérioration ou la destruction. Il ne peut non plus être modifié par quiconque.

Le notaire à également l’obligation de communiquer l’existence du testament au Registre des dispositions testamentaires de la Chambre de notaires au Québec. Pour ce faire, le notaire ne transmet que certaines informations au registraire afin qu’il les inscrive au Registre. La confidentialité du testament n’est ainsi jamais compromise. Lorsque le moment sera venu de régler votre succession, le liquidateur sera en mesure de retracer rapidement l’identité de votre notaire afin d’obtenir une copie authentique du testament si nécessaire.

Sa désignation
La personne désignée à titre de liquidateur (autrefois appelé « exécuteur testamentaire ») est généralement un parent ou un ami en qui le testateur manifeste sa confiance. Les héritiers procéderont eux-mêmes à ce choix si le défunt est mort sans testament ou que son testament ne prévoit rien à cet égard.

Ses pouvoirs et devoirs
Les pouvoirs et devoirs du liquidateur sont prévus par la loi. Le testateur peut néanmoins les modifier pour permettre l’atteinte d’objectifs déterminés ou pour faciliter le règlement de la succession et le travail du liquidateur.

Le liquidateur est chargé de veiller à la parfaite exécution des volontés du défunt. La loi impose au liquidateur des règles et une marche à suivre précise pour s'acquitter de ses obligations : constitution d’un inventaire des biens du défunt, paiement des dettes, distribution des biens, etc.

La liquidation d'une succession comporte l'exigence de procéder à plusieurs démarches fiscales importantes : production des déclarations d’impôt du défunt, choix fiscaux dont les conséquences peuvent s'avérer profitables aux héritiers, obtention de certificats autorisant la remise des biens, etc.

Sa responsabilité
La liquidation d’une succession représente souvent une tâche très lourde pour la personne qui en a la charge. Cette tâche est susceptible d’encourir sa responsabilité dans tous les cas où un héritier, un légataire ou un créancier prétendrait être lésé en raison d’un manquement à ses obligations.

Son conseiller
Comme la liquidation d'une succession est un exercice complexe, le liquidateur nommé peut confier à un notaire le mandat de procéder à la liquidation de la succession. Le notaire lui en fera rapport régulièrement. Le liquidateur peut, par mesure de prudence, s’adjoindre les services d’un notaire pour le conseiller tout au début du règlement de la succession.

En l’absence de testament, c’est la loi qui détermine les personnes qui héritent de vos biens. La succession est alors dite « légale » ou « ab intestat ».

Sans testament, votre conjoint de fait n’hérite pas
Si vous et votre conjoint n’êtes pas mariés légalement ou unis civilement, vous n’hériterez pas l’un de l’autre. Cette règle s’applique même si vous avez toujours fait vie commune et même si des enfants sont nés de votre union.

Quelle est la part de mon conjoint dans ma succession si nous sommes mariés ou unis civilement ?
Dans ce cas, et toujours dans l’hypothèse où vous ne laissez pas de testament, plusieurs scénarios peuvent être envisagés. Par exemple, si vous avez des enfants ou des petits-enfants, votre conjoint n'aura droit qu'au tiers de vos biens. C'est dire que, du jour au lendemain, ce dernier pourrait devenir copropriétaire, avec vos enfants, des biens qui vous appartenaient avant votre décès.

Par ailleurs, si vous n'avez pas eu ou adopté d'enfant et que votre père ou votre mère vit encore au moment de votre décès, votre conjoint n'aura droit qu'aux deux tiers de vos biens. Selon la loi, l'autre tiers est destiné à votre père ou à votre mère. Cela signifie, par exemple, que les REER sur lesquels misait votre conjoint pour sa retraite seront partagés entre lui et vos père et mère. Les règles en matière de succession légale pourraient vous réserver d'autres surprises. Dans l'intérêt de votre conjoint et de ceux qui vous sont chers, il y a donc tout lieu de faire un testament, quel que soit votre âge et peu importe la quantité ou la valeur des biens que vous possédez. Votre notaire saura être de bon conseil dans la planification d'une succession qui viserait une famille recomposée et des enfants issus d'unions précédentes.

L’acceptation
Sauf exception, la loi n’oblige personne à accepter la succession qui lui est dévolue. Les héritiers doivent payer les dettes du défunt jusqu’à concurrence de la valeur des biens dont ils héritent. Une fois la succession acceptée, il n’est plus possible de changer d’idée et d’y renoncer, à moins de faire annuler sa décision initiale par le tribunal.

Les héritiers peuvent être tenus personnellement responsables des dettes de la succession au-delà de la valeur des biens qu’ils reçoivent s’ils dispensent le liquidateur de faire un inventaire.

Un successible est considéré avoir accepté la succession si aucun document notarié ne fait état de cette renonciation. Certains agissements ou omissions entraînent également l’acceptation de la succession, comme par exemple, l’utilisation d’un bien de la succession comme s’il était son bien personnel.

La renonciation
Généralement, on renonce à une succession déficitaire, c’est-à-dire lorsqu’elle comporte plus de passif (dettes) que d’actifs (les biens). La renonciation doit se faire par acte notarié.

Délai pour renoncer ou accepter
Généralement, l’héritier dispose d’un délai de six mois à compter de l’ouverture de la succession, c’est-à-dire de la date du décès, pour accepter ou renoncer à celle-ci (ou de six mois à compter du moment où son droit à titre de successible s’est ouvert). Il est très important de renoncer à une succession dans les délais indiqués par la loi, autrement on pourrait considérer que vous avez accepté.

Avant de renoncer ou d’accepter une succession, il est prudent d’attendre que l’avis de publication de clôture d’inventaire soit publié. Cette publication pourrait modifier l’inventaire si l’on apprenait l’existence de biens ou de dettes jusqu’à maintenant inconnus.

Il est parfois préférable de renoncer à la succession. Il est prudent et souvent essentiel de consulter son notaire avant de prendre la décision appropriée. Liquider une succession sans suivre les règles du Code civil pourrait avoir des conséquences fâcheuses et coûteuses.

Le droit québécois reconnaît trois formes de testament :

Le testament authentique (ou notarié) : ce testament est toujours reçu devant un notaire et un témoin (ou deux témoins dans certains cas).

Le testament olographe : ce testament doit être écrit en entier de la main du testateur. Cela signifie que la loi ne lui permet pas d’utiliser une dactylo, un ordinateur ou tout autre moyen technique pour rédiger ses dernières volontés. Le testateur doit signer lui-même son testament, mais la présence de témoins n’est pas requise.

Le testament fait devant témoins : il n’est pas obligatoire que ce testament soit écrit de la main du testateur. Ce dernier pourrait donc le dactylographier, mais il doit être signé par lui ou par une tierce personne pour lui, en sa présence et selon ses instructions. Le testateur doit déclarer, en présence de deux témoins répondant à certaines exigences, que le testament est le sien. Ces témoins doivent également signer le testament en présence du testateur. Un testament notarié prend effet dès le décès. Il n’est pas soumis à une procédure de vérification parce que la loi reconnaît au notaire un statut d’officier public lui permettant de conférer aux testaments qu’il reçoit un caractère d’authenticité. Ce n’est toutefois pas le cas des testaments olographe et fait devant témoins. Pour produire leurs effets juridiques, ces documents doivent faire l’objet d’une procédure de vérification par un notaire ou par le tribunal.

Le règlement d’une succession est un processus délicat et complexe. La loi prévoit la transmission des biens d’une personne décédée à ses héritiers et impose des règles précises afin de liquider la succession. L’intervention du notaire dans ce contexte assure que la procédure imposée par la loi est adéquatement exécutée et que les problèmes juridiques susceptibles de survenir seront résolus convenablement. Négliger les conseils du notaire peut entraîner un retard important dans la liquidation des affaires du défunt et risque, par le fait même, de compromettre les droits fondamentaux des héritiers.

La liquidation d’une succession représente souvent une tâche très lourde pour la personne qui en a la charge. Le liquidateur est même susceptible d’encourir sa responsabilité dans tous les cas où un héritier, un légataire ou un créancier prétendrait être lésé en raison d’un manquement à ses obligations.

Le liquidateur peut confier à un notaire le mandat de procéder à la liquidation de la succession. Le notaire lui en fera rapport régulièrement. Le liquidateur peut aussi, par simple mesure de prudence, s’adjoindre les services d’un notaire de façon ponctuelle pour le conseiller. Quoi qu’il en soit, il est recommandé de consulter un notaire tout au début du règlement de la succession.

Éviter les mauvaises surprises en signant l’offre d’achat
Le notaire est un expert reconnu dans le domaine du droit immobilier. La prudence la plus élémentaire suggère d’ailleurs d’avoir recours à ses services avant de s’engager à quoi que ce soit, surtout par écrit. Une grande majorité d’acheteurs ignore en effet qu’une fois l’offre d’achat signée et acceptée, il est très difficile d’en modifier les termes ou de l’annuler.

Éviter que les dettes de l’entrepreneur ne deviennent les vôtres !
Vous voulez acheter une maison neuve sans vivre l’horreur des hypothèques légales de la construction? Un suivi après l’enregistrement de l’acte de vente est essentiel, car divers intervenants du domaine de la construction peuvent vous réclamer des sommes, parfois considérables, que l’entrepreneur a fait défaut de leur payer.

Éviter d’être responsable de la dette hypothécaire de votre vendeur
Pour sauver le paiement d’une « pénalité » sur votre prêt hypothécaire, votre acheteur pourrait prendre en charge votre hypothèque existante au moment de l’achat. Vous demeurez ainsi toujours responsable du prêt hypothécaire alors que la propriété ne vous appartient plus. Il est souhaitable de consulter votre notaire sur les conséquences d’une prise en charge de l’hypothèque existante par l’acheteur et sur les autres solutions possibles.

Évaluer les différents modes de financement
Le notaire est en mesure de vous conseiller sur les différents modes de financement et d’évaluer avec vous, le cas échéant, les propositions qui vous ont déjà été soumises. Ainsi, certaines questions doivent être rigoureusement analysées. Par exemple, est-il préférable de convenir d’un solde de prix vente à l’égard du vendeur ? L’acheteur devrait-il plutôt contracter une nouvelle hypothèque ?

Protéger les sommes d’argent des intervenants
Les obligations auxquelles le notaire est soumis lui imposent également de ne remettre le produit de la vente au vendeur qu’après avoir procédé à certaines vérifications. Le notaire s’assure ainsi de la protection de toutes les parties.

Le notaire doit également gérer les sommes qu’on lui confie selon des règles strictes.

Protéger les conjoints qui achètent la propriété ensemble
Il est aujourd’hui de pratique courante pour les couples, qu’ils soient ou non mariés ou unis civilement, d’acheter un immeuble en commun. En langage familier, on dit alors que la maison « est aux deux noms ». Lorsqu’ils décident de procéder de cette façon, les conjoints deviennent alors des copropriétaires par indivision. Il est alors recommandé d’établir par écrit les principales règles entourant, par exemple, la gestion de la propriété. Le notaire peut conseiller les conjoints sur l’étendue d’une telle entente et rédiger l’acte approprié.

Assurer de la validité du document
En droit québécois, toute hypothèque immobilière doit être constatée dans un acte authentique reçu par un notaire. À défaut, l’hypothèque est invalide. Si la loi est ainsi conçue, c’est que l’on considère l’acte d’hypothèque comme étant suffisamment important pour en confier l'exécution à des professionnels du droit immobilier. Ce sont en effet les seuls qui détiennent l’expertise juridique nécessaire pour garantir la protection des droits de l’acheteur, du vendeur et du créancier. Pour ce faire, le notaire doit s’assurer que la forme du document répond aux exigences de la loi et que son contenu traduit fidèlement les intentions de chacune des parties. L’acte de vente et l’hypothèque étant notariés, ils sont difficilement contestables.

Obtenir les autorisations nécessaires
Vendre sans en avoir le droit menace directement la validité de la vente et peut vous exposer à certains recours civils. Le notaire peut vous renseigner sur toutes les autorisations requises et entreprendre les démarches nécessaires pour les obtenir.

Lorsqu’une proposition d’achat est valablement acceptée sans condition par son destinataire, elle devient généralement une promesse bilatérale d’achat-vente. Il s’agit d’un « avant-contrat » qui engage les deux parties. Le terme « avant-contrat » signifie qu’un autre contrat, en l’occurrence le contrat de vente, doit encore être signé pour que l’on puisse considérer que le droit de propriété a été transféré du vendeur à l’acheteur. La promesse bilatérale d’achat-vente n’est donc pas une vente à proprement parler, mais elle produit tout de même des effets juridiques importants : l’acheteur s’oblige à acheter et le vendeur à vendre. Sous réserve d’une entente entre les parties, il est très difficile de la modifier ou de l’annuler.

La faculté de dédit
Votre engagement est normalement irrévocable à moins que la promesse d’achat ne contienne une clause appelée « faculté de dédit ». Elle seule vous permet de vous désister de vos obligations à l’intérieur d’un délai donné.

L’achat d’une maison neuve et le délai de dédit Si vous achetez une maison neuve d’un promoteur ou d’un constructeur et que vous comptez l’habiter, le contrat préliminaire doit prévoir que le promettant-acheteur peut se dédire (ou se désister) de sa promesse à l’intérieur d’un délai de 10 jours. Le promoteur ou le constructeur peut exiger une indemnité, mais il ne peut vous forcer à renoncer à ce droit.

La convention d’arrhes On peut prévoir, dans l’avant-contrat, un autre type de clause minimisant les impacts d’un désistement. Il s’agit de la « convention d’arrhes ». Cette clause permet à une des parties de se retirer d’une promesse de vente moyennant le versement à l’autre partie d’une certaine somme en réparation des dommages que cette situation peut lui causer.

La mise en demeure et l’action en passation de titre La promesse bilatérale de vente lie les deux parties. Le refus de l’acheteur ou du vendeur d’y donner suite (en signant l’acte de vente) peut entraîner une démarche judiciaire appelée « action en passation de titre ». Ici, tout dépend du résultat de l’étape préliminaire de la lettre de mise en demeure. Cette lettre enjoint à la partie en défaut de s’exécuter en signant l’acte de vente aux conditions stipulées dans l’avant-contrat et à l’intérieur d’un délai donné. Ce n’est que si la partie en défaut ne donne pas suite à cette mise en demeure que l’autre partie est en droit d’intenter le recours. Si le juge y donne suite, son jugement tiendra lieu d’acte de vente et en aura tous les effets.

L'action en passation de titre peut également être accompagnée d'une demande en dommages et intérêts. Ces dommages représentent habituellement les dommages subis par le demandeur et qui résultent du retard à obtenir le titre de la propriété.

Vos voisins feront toujours partie du paysage. Parfois c’est l’harmonie, et parfois il y a des orages à l’horizon : une haie trop haute, mal entretenue ou plantée sur une partie de votre terrain, une clôture ou un cabanon qui empiète sur votre gazon, un voisin qui prétend avoir un droit de passage sur votre propriété ou un désaccord quant aux limites de vos terrains respectifs. Mais gardez votre sang froid.

Votre notaire peut vous aider à régler vos problèmes de propriété avec vos voisins et éviter de porter ces chicanes devant le tribunal. Il examinera votre certificat de localisation et vos titres de propriété pour déterminer vos droits et s’il y a effectivement problème. Il vous expliquera aussi ce que la loi prévoit dans votre situation et pourra corriger certains problèmes en entreprenant les démarches administratives et juridiques nécessaires.

Ne laissez pas vos chicanes de clôture vous faire la vie dure. Consultez votre notaire.